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          這輪城市搶人大戰會影響房價嗎?

          報名時間 ?2019-05-14 ? ?網先生

          新一輪城市搶年輕人在繼續。

          5 月 6 日,在發改委的新聞會議上,針對媒體對放寬落戶門檻是否房價走勢的提問,國家發展改革委一如既往地用“房子是用來住的,不是用來炒的”口號予以答復,并表示不會放松對房地產市場的調控,延續去年年末開始的一城一策、因城施策的管控措施。

          放寬落戶門檻指的是,今年 4 月 10 日發改委發布的新一年度城鎮化任務。發改委提出進一步放寬城市落戶限制,包括城區常住人口 100 萬以下的中小城市和建制鎮,升級到城區常住人口 100 萬—300 萬的 Ⅱ 型大城市;更高級別的城區常住人口300-500 萬的 Ⅰ 型大城市。同時,發改委繼續要求各地城鎮和戶籍常住人口占總人口的比例至少按年增長 1%——也即是常見的“城鎮化率”。

          城鎮化率高低通常被認為與經濟總量規模呈正相關,也即是城鎮化通常是經濟發展的結果?!逗闷嫘娜請蟆吩洕鷮W家的觀點認為,經濟增長推動社會分工進一步分化,工業化水平提高也推高了生產效率,帶來了收入增長。當非農行業收入超過農業,就會吸引勞動力從農村向城鎮轉移。按照以往的經歷,城鎮化率的推進過程中——也即是人口流入當地,往往會推高當地的房價。華創證券估計至少 75 座城市處在新落戶政策覆蓋范圍內。

          而即便不是這輪要求提高城鎮化率的任務,西安、天津、成都等二線城市從去年開始已經通過降低落戶門檻爭奪人口——尤其是大學畢業的年輕人。

          僅4月接近20個城市發布了各種人才吸引政策

          人口是經濟增長的關鍵要素。不同年齡結構的人群有不同的經濟行為,對區域經濟增長有不同的影響。而年輕人是其中最重要的生產者,也是消費者。

          《21 世紀經濟報道》稱,僅 4 月以來,有接近 20 個城市發布了各種人才吸引政策,其中有半數以上都有購房相關補貼內容,其中包括:

          4 月 18 日,呼和浩特發布新政,提出本科畢業生可在當地試點區域以 50% 的優惠力度購買住宅。

          4 月 21 日浙江寧波發布最新人才政策,對符合條件的本科生在購買家庭首套唯一住房最高可獲得不超過 8 萬元的補貼,而高層次人才最高可獲得 60 萬元的住房補貼。

          4 月 22 日廣州調整引進人才政策,包括取消碩士研究生、博士研究生的留學人員入戶社保參保滿 6 個月以上,只需要在廣州市現引進單位有參保記錄即可,以及本科連續半年社??梢匀霊?。

          4 月 23 日,蘇州吳中區發布了相似的政策,向人才定向出售“優購房”,最高給予 3 成折扣。

          這是繼 2018 年天津、西安、成都等數十個二線城市通過放寬大學生落戶政策、提供住房補貼等方式搶奪年輕人后,新一輪城市搶人“大戰”,而呼和浩特成為了第一個以半價買房吸引人才的城市。

          一般而言,各城市按其各自實際情況而出臺不同的“搶人”政策。投中網以呼和浩特為例,通過分析當地近年的經濟、人口和房價變化,發現它的“人才”政策可能沒有那么吸引人。

          呼和浩特半價購買的是保障性住房,相對來說競爭性不大

          呼和浩特雖為內蒙古的省會城市,但 2018 年其經濟體量在省內排名第三,低于鄂爾多斯和包頭,且它 312.6 萬的常住人口也低于赤峰和通遼。另一方面,2018 年呼和浩特的生產總值(GDP)增速為 3.9%、為 2010 年以來最低增速。關注西部經濟發展的自媒體“西部城事”稱,這在省會城市并不多見。

          按呼和浩特新政的說法,“半價買房”是為了吸引和留住青年人才。但這背后折射出來的,其實是呼和浩特經濟發展和人口增速雙雙下滑的焦慮。

          住房通常被普通投資者視為最快、最安全的致富方式——過去 20 年中房價飆升了 315%。西南財經大學做的中國金融調查(CHFS)顯示,2013 年中國居民把六成以上的家庭儲蓄用戶住房,這一數字到了 2017 年已經提高到 73.6%,幾乎是美國的 2 倍。

          僅從房價上來說,呼和浩特的優勢可能低于西安、成都等其他省會城市。據安居客數據顯示,呼和浩特今年 4 月住宅商品房均價約為 11002 元/平方米,自 2014 年 1 月上漲 64.2%。同一時期中西安的為 12508 元/平方米、上漲 83.08%,成都的則為 13626 元/平方米、上漲 58.5%。

          另一個數字,房價收入比——住房價格與城市居民家庭年收入比例——可能也能側面反映出住房在一個城市的價值。根據 Wind 數據顯示,2017 年呼和浩特的房價收入比為 5.52。這意味著,普通家庭不吃不喝不納稅,需要超過 5 年可以在呼和浩特買一套房。而這一數字 2017 年在西安為 7.18、成都為 7.88。

          一般而言,房價收入比越高也代表著當地的房價越高,比如 2016 年的北京、上海、深圳的房價收入比分別為 15.68、16.07 和 26.64。

          另一方面,呼和浩特“半價買房”,限人且限制購房區域,可能無法達到上述影響。具體來看,呼和浩特分別在對人、戶籍、區域和住房屬性等四個方面的限制:

          1、全日制本科以及以上學歷的畢業 3 年內的大學生,也即是 2016 年起畢業的大學生;

          2、已婚、有呼和浩特戶籍;

          3、購買的住宅在呼和浩特科技城范圍內,而非全市范圍;

          4、住宅為試點區的大學生安居住房,而不是市場上流通的商品住宅房。

          滿足以上的條件的大學生所購得的住房 5 年內不能在市場自由買賣,而如未婚、無戶籍、且在往屆 3 年內畢業的大學生,則可申請大學生公寓,前 2 年免租金。

          被指定購房的區域——呼和浩特科學城,是去年 8 月才舉行揭牌儀式的以科技為核心的產業園區,占地面積 800 畝。它和各個城市出現的科技新區一樣,承載了該市產業升級的任務。

          按照規劃,當前大學生安居住房主要分為兩個類別:住宅規劃建筑面積 100 平方米左右,主要是用來半價出售;以及 50 平方米左右的公寓,用于符合條件的大學生出租。

          而大學生安居住房,和共有產權房一樣,是地方政府提供的保障性住房。它對購房者以及自身的流通性有一定的限制,與市場上的住宅商品房有所區別。

          以北京為例,夠得共有產房者需滿 5 年后才可以按市場價轉讓,而其轉讓的對象也是符合共有產權住房購買條件的家庭。也即是,共有產權房一般在其體系內交易。這樣的性質決定它的房價無法像普通商品住宅房那樣上漲?!睹咳战洕侣劇方趫蟮婪Q,北京從 2018 年 8 月推出的共有產權房,但在當年年底開始出現非常高的棄購率,2019 年以來棄購率在房山、大興等地已高于 80%,部分地區已高達 98.5%。

          從呼和浩特的規定來看,它的主要目的在于留住年輕人。按照要求,符合條件是 2016 年以及以后畢業的大學生,按三年研究生計算,2016 年的畢業生生中最大年齡可能在于 1990 年前后出生的群體,也即是 30 歲以下的年輕群體。

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          我們根據呼和浩特平均房價和居民儲蓄余額簡單計算發現,如果買入 100 平方米、首付 30% 的房子,2017 年呼和浩特 0.97 戶家庭儲蓄就足夠覆蓋這筆支出,而 2016 年為 0.98 戶家庭儲蓄。也即是 2017 年在當地不需要一戶人家的存款就足夠支付一套 100 米的房子三成首付。這種情況下,購買房價漲幅有限的保障性住房,對畢業三年的大學生可能并沒有太大的吸引力。

          但年輕人的確“搶手”

          隨著生育率下降,中國人口增速放緩。2018 年中國出生人口 1523 萬人,同比下降 200 萬人。1 月時中國社科院發布的《人口與勞動綠皮書》進一步提醒人們,還有 10 年,中國人口總量可能開始減少。

          從宏觀經濟的角度來看,人口減少會對中國未來的經濟社會發展帶來不利的影響。而過去 40 年以來,人口紅利一直是帶動中國經濟發展的主要因素——新生兒在改革開放后逐漸成為勞動力主要來源。

          在人口增速變緩的同時,老齡化加速。2018 年 60 歲以上的老年人口達 2.48 億人,占總人口比例 17.9%,比去年同期增加 0.6%。

          這直接導致了 16-59 歲勞動人口的減少。2018 年年末該年齡段人口約為 8.97 億人,比 2017 年年末減少 470 萬人。這也是中國勞動人口首次跌破 9 億,盤古智庫老齡社會研究中心主任梁春曉稱該數據比預期早了 5 年。

          這樣的人口結構意味著,分攤到社會每個成員上的老齡化社會壓力更大了。社科院去年發布的《中國養老金精算報告》認為贍養老齡化壓力會更高,根據它的測算,2018 年全國超過 2 名繳費者贍養 1 名退休者,而到 2022 年則不到 2 名繳費者贍養1名退休者。

          按照光大證券首席經濟學家彭文生的觀點,勞動人口即為生產者,其余兒童、老齡化人口被稱作消費者,隨著人口紅利漸行漸遠,生產者/消費者比例下降時,提供服務和勞動的人數下降,消費人口則逐漸增多,那么商品和服務供給可能愈發供不應求,從而導致上漲價格,形成通貨膨脹。而中國的的確確感受到了通貨膨脹,3月消費價格總指數( CPI )同比上漲 2.3%,創下過去 5 個月以來新高。

          《好奇心日報》曾統計,在整體人口結構變化來看,未來十年中國的年輕人可能會少 36%。也即是在這樣的背景下,去年開始,天津、西安、呼和浩特、南京、武漢等二線城市開始降低落戶門檻搶奪年輕人。

          即使廣州——2018 年常住人口增加了約 40.6 萬人、僅次于深圳增加的 49.8 萬人,是全國凈流入人口最多的城市之一——也出手搶奪年輕人,以作人才儲備。


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